Обзор рынка жилой недвижимости: итоги сентября
Нaш oчeрeднoй oбзoр рынкa жилoй нeдвижимoсти пoсвящeн сeнтябрю 2016 гoдa. Oн стaл жaрким мeсяцeм нa рынкe нeдвижимoсти прaктичeски вo всех сегментах, начиная с премиального. Правда, стоит уточнить, что речь идет не столько о повышении цен, сколько об увеличении числа сделок. Подобный тренд получил особенно сильное развитие на рынке новостроек Санкт-Петербурга и Ленобласти. Количество сделок на рынке долевого строительства здесь на 95,5% больше, чем в первом полугодии 2015-го, а прирост по Ленобласти составил 44,2% — это соответственно больше, чем в Москве (+53,4%) и Московской области (+13%). Аналитики и застройщики затрудняются объяснить подобную небывалую активность.
Новостройки
Московские новостройки по-прежнему остаются самыми дорогими со средней стоимостью квадратного метра 227 570 руб. Санкт-Петербург уступает столице более чем вдвое (108 262 руб./кв. м). Недвижимость Сочи предлагается за 86 097 руб./кв. м. Средняя стоимость 1 кв. м в Московской области в сентябре составила 83 564 руб., а замыкает пятерку самых дорогих городов-миллионников Екатеринбург с 68 716 руб. за 1 кв. м.
Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке России в сентябре равнялась 55 126 руб./кв. м; средняя цена квартиры — 3 308 117 рублей.
Цены на первичную недвижимость регионов России (сентябрь 2016 г.)
Город
Средняя удельная цена, руб./кв. м
Средняя удельная цена квартиры, руб.
Москва
227 570
18 884 864
Московская область
83 564
4 731 480
Санкт-Петербург
108 262
7 071 601
Сочи
86 097
5 631 429
Волгоград
42 477
2 555 857
Казань
64 780
3 862 881
Саратов
33 105
1 819 003
Новосибирск
56 420
2 766 380
Воронеж
43 063
2 393 523
Ростов-на-Дону
57 383
2 973 875
Нижний Новгород
67 288
4 136 018
Самара
51 284
3 222 888
Пермь
52 007
2 712 939
Челябинск
38 458
2 058 087
Краснодар
46 924
2 606 836
Екатеринбург
68 716
3 912 209
Омск
38 410
2 067 652
Красноярск
48 934
2 488 852
Уфа
56 824
3 720 087
Источник: федеральный портал «Мир квартир»
Москва: новостройки
Средняя цена на жилье эконом-класса в столице снизилась по сравнению с аналогичным периодом 2015 года, составив 123 538 руб. за 1 кв. м. Немного меньше стал стоить и комфорт-класс: 165 709 руб./кв. м против 167 801 руб./кв. м год назад.
Бизнес- и премиум-классы, напротив, слегка выросли в цене: в текущем году это 302 143 руб./кв. м и 892 083 руб./кв. м, соответственно. Подобный рост частично можно объяснить увеличившейся стоимостью импортных материалов, ряд которых практически невозможно пока заменить отечественными аналогами без потери качества, что в высоких сегментах недопустимо. Отдельные проекты экспонируются в валюте, но продажи ведутся в рублях, уточняют эксперты рынка.
Средняя стоимость кв. м, руб.
Сентябрь 2016
Сентябрь 2015
Эконом-класс
123 538
138 428
Комфорт-класс
165 709
167 801
Бизнес-класс
302 143
281 686
Премиум-класс
892 083
697 662
Источник: «Азбука жилья»
Объем предложения, кв. м
Сентябрь 2016
Сентябрь 2015
Эконом-класс
189 502
78 642
Комфорт-класс
1 179 672
695 514
Бизнес-класс
823 000
761 821
Премиум-класс
170 149
172 493
Источник: «Азбука жилья»
Премиальный сегмент рынка новостроек Москвы начиная с августа и весь сентябрь радует продавцов: эти месяцы стали по-настоящему жаркими, если говорить о возросшем, по свидетельству экспертов, количестве сделок. Всего в сентябре в 47 объектах экспонировалось 1 726 элитных квартир и апартаментов, общее количество лотов за месяц увеличилось на 6%.
Объем предложения также вырос, увеличившись с января этого года на 14%. Объясняется это выходом на рынок новых проектов. В частности, в сентябре объем предложения пополнился двумя проектами в Замоскворечном районе, открылись продажи в ЖК «Малая Ордынка, 19» и клубном доме на Космодамианской набережной.
Особенностью момента является тот факт, что почти половина (47%) из всех жилых комплексов, предлагаемых на продажу в премиальном сегменте, уже сданы. Почти столько же находится на различных этапах активного строительства (44%).
Новая Москва: новостройки
Средняя стоимость кв. м, руб
Сентябрь 2016
Сентябрь 2015
Эконом-класс
96 115
102 409
Комфорт-класс
95 539
115 923
Бизнес-класс
150 450
142 653
Источник: «Азбука жилья»
Объем предложения, кв. м
Сентябрь 2016
Сентябрь 2015
Эконом-класс
96 866
204 677
Комфорт-класс
274 144
174 803
Бизнес-класс
38 977
37 338
Источник: «Азбука жилья»
Средний уровень стоимости квадратного метра в Московской области в сентябре составляет 77,7 тыс. руб./кв. м. Это на 4% меньше, чем в прошлом году, при этом на 3% больше, чем в аналогичном периоде 2014 г., отмечают аналитики рынка недвижимости.
Если рассматривать динамику стоимости в разрезе по классам жилья, то наблюдается общее падение, по сравнению с прошлогодними показателями. Стоимость квартир эконом-класса находится на уровне 73 тыс. руб./ кв. м, что меньше прошлогоднего показателя на 6% и сопоставимо с уровнем двухлетней давности.
В сегменте комфорт-класса падение по сравнению с 2015 г. было незначительным (в пределах 1%), а по сравнению с 2014 г. наблюдается рост на 5,6%.
В сегменте жилья бизнес-класса было отмечено наибольшее снижение стоимости по сравнению с началом осени 2015 г. в размере почти 11%, при этом по сравнению с аналогичным показателем 2014 г. текущая стоимость выше на 10%.
Стоимость продажи 1 кв. м в сегменте апартаментов в сентябре в комфорт-классе составила 146,6 тыс. руб. (на 9,4% ниже, чем во II квартале 2016 г.); в проектах бизнес-класса — 306,1 тыс. руб./кв. м (на 4,9% ниже, чем во II квартале 2016 г.); в проектах премиального класса — 410,1 тыс. руб./кв. м (на 14,0% ниже, чем во II квартале 2016 г.).
Трендом можно назвать вывод апартаментов формата buy-to-live: 11 проектов или 93% от общего объема нового предложения за июль-август-сентябрь).
Период характеризуется мощным импульсом развития, связанным с активными действиями АИЖК по развитию рынка арендного жилья. Это и покупка большого количества апартаментов у застройщиков, и выдача ипотеки на покупку апартаментов, и инициатива давать льготы по налогам тем, кто собирается снимать арендное жилье. Помимо этого АИЖК был разработан и предложен механизм по регистрации граждан в наемных домах.
Кроме того, наметился рост цен на апартаменты за счет повышения готовности строящихся и замедления темпов вывода на рынок новых проектов.
Подмосковье: новостройки
Средняя стоимость кв. м, руб.
Сентябрь 2016
Сентябрь 2015
Эконом-класс
72 969
81 004
Комфорт-класс
75 036
76 429
Бизнес-класс
122 028
131 053
Источник: компания «Азбука жилья»
Объем предложения, кв. м
Сентябрь 2016
Сентябрь 2015
Эконом-класс
796 238
615 218
Комфорт-класс
2 972 707
2 170 861
Бизнес-класс
263 366
190 374
Источник: «Азбука жилья»
Вторичная недвижимость
Города-лидеры по ценам за 1 кв. м рынка вторичной недвижимости те же, что и на рынке новостроек: после Москвы с ценой 1 кв. м в 249 581 руб. идет Санкт-Петербург (116 928 руб./кв. м), далее — Сочи (85 014 руб./кв. м), города Московской области (74 909 руб./кв. м) и Екатеринбург (69 893 руб./кв. м).
Цены на вторичную недвижимость регионов России (сентябрь 2016 г.)
Город
Средняя удельная цена, руб./кв. м
Средняя удельная цена квартиры, руб.
Москва
249581
23901740
Московская область
74909
3876236
Санкт-Петербург
116928
9614404
Сочи
85014
5986092
Волгоград
47138
2517448
Казань
68253
3923320
Саратов
44462
2268450
Новосибирск
62134
3211071
Воронеж
45614
2565926
Ростов-на-Дону
62991
3228611
Нижний Новгород
64273
3612072
Самара
61100
3308272
Пермь
51654
2819309
Челябинск
40896
2343997
Краснодар
56465
3280106
Екатеринбург
69893
4084474
Омск
45050
2590700
Красноярск
53588
2695093
Уфа
60420
3492352
Источник: федеральный портал «Мир квартир»
Традиционно остановимся подробнее на вторичном рынке Москвы, где средняя удельная цена квадратного метра в сентябре увеличилась на 0,7% и составила 216 тыс. рублей за 1 кв. м.
Источник: «МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости»
Если рассматривать динамику цен по классам, то можно увидеть, что в эконом-классе средняя удельная цена предложения снизилась на 0,4% и составила 171,2 тыс. руб. за кв. м; в комфорт-классе — выросла на 1,7% и составила 222,1 тыс. руб. за кв. м; в бизнес-классе средняя удельная цена предложения осталась в пределах погрешности (290,1 тыс. рублей за кв. метр).
Самая дорогая квартира на вторичном рынке экспонируется за $72 млн, самая дешевая предлагается за $210 тыс. Минимальная цена квадратного метра на «вторичке» составляет $3,6 тыс., максимальная цена предложения — от $87,2 тыс. за 1 кв. м.
Заметное изменение цены предложения в комфорт-классе произошло за счет вымывания наиболее ликвидных объектов по максимально привлекательным ценам и выхода на рынок более дорогих предложений в монолитных домах, порой даже по немного завышенной стоимости. Дело в том, что собственники оценивают свой объект, ориентируясь на имеющиеся на рынке аналогичные предложения и добавляя некоторую сумму на торг. Также многие рассчитывают на традиционное осеннее оживление со стороны покупателей.
Средний чек покупки на вторичном рынке Москвы в сентябре снизился почти на 1 млн руб. относительно августа. В сентябре он составил 8,492 млн руб. против 9,541 млн руб. в августе. Такое заметное снижение среднего чека покупки (почти на 11%) связано с изменением структуры сделок: покупатели чаще приобретали однокомнатные квартиры. Увеличение количества объектов, проданных по более низкой цене, повлияло на снижение суммы среднего чека покупки в целом.
Источник: «МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости»
Вторичный рынок Новой Москвы практически не был подвержен изменениям в сентябре: средняя удельная цена предложения составила 111,3 тыс. руб. за 1 кв. м.
Объем предложения на вторичном рынке Москвы в сентябре показал прирост на 2,5% и составил 46,8 тыс. объектов. Увеличение объема предложения на вторичном рынке в начале осени происходит всегда, что связано с сезонной активностью.
Доля нового предложения в сентябре достигла 23%. Высокий уровень выхода на рынок новых объектов, увеличение объема предложения и не очень заметный рост объема предложения в целом свидетельствуют о том, что рынок живет, новые объекты выходят на рынок, но также и уходят.
Разрыв между ожиданиями продавцов и запланированным бюджетом покупателей по-прежнему сохраняется, отмечают эксперты. Стратегия покупателей сентября — готовность дольше искать свой вариант и не брать дополнительную кредитную нагрузку.
Московская область
Средняя удельная цена предложения в целом по области уменьшилась на 0,5% и составила 83,480 тыс. рублей за 1 кв. м.
Значение цены предложения по поясам удаленности и его изменение по итогам сентября:
Пояс
Средняя удельная стоимость 1 кв. м
Ближнее Подмосковье
98,488 тыс. руб./кв. м
Среднее Подмосковье
73,529 тыс. руб./кв. м
Дальнее Подмосковье
54,567 тыс. руб./кв. м
Источник: «МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости»
Объем предложения в Московском регионе в сентябре увеличился на 4,2% и составил 46 994 квартир. Такой прирост объема предложения в сентябре, вероятнее всего, связан с тем фактом, что в августе число лотов на вторичном городском рынке Подмосковья практически не изменилось. То есть традиционного увеличения, связанного с началом осеннего сезона, в августе не было. Доля нового предложения, так же как и в Москве, составила 23%.
Ольга ЧУДИНОВА
Редакция благодарит за помощь в подготовке материалов обзора «МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости», Адвекс, NAI Becar, «Азбука жилья», SAVILLS, Kalinka Group, федеральный портал «Мир квартир»