Дача без отопления домом не станет
Нeдaвнo зaмeститeль глaвы МВД Тaтьянa Кoвaльчук прeдлoжилa рeфoрмирoвaть систeму прoписки, чтoбы граждане могли в онлайн-режиме регистрировать свое реальное место проживания. Это позволит гражданам голосовать, получать административные, медицинские и прочие услуги по месту реального жительства, а не по штампу в паспорте.
А 14 июня глава Минрегиона Геннадий Зубко заявил об упрощении правил переоформления дачных и садовых домов в жилые. По словам министра, новая редакция формы отчета о проведении технического осмотра дома, который необходим для переоформления, приведет к снижению коррупционных рисков.
В середине июня Кабмин принял постановление об изменении приложения 2 к Порядку перевода дачных и садовых домов, соответствующих государственным строительным нормам, в жилые дома (№420 от 14 июня). Этим приложением, собственно, и утверждена новая форма отчета. Сам же порядок переоформления садовых или дачных домов в жилые установлен постановлением КМУ №321 от 29 апреля 2015 г.
Юрист АК «Прайм» K.A.C.Group Карина Штепа сообщила UBR, что перевод осуществляется бесплатно органами местного самоуправления села, поселка, города, с которыми соответствующие дачные поселения и садоводческие общества связаны административно или территориально.
Процедура довольно проста. Для перевода дачного или садового дома в жилой дом его владелец или уполномоченное им лицо подает в исполнительный орган сельского (поселкового, городского) совета, сельскому голове заявление в установленной форме.
«К нему надо приложить копию документа о праве собственности на дачный или садовый дом, заверенную в установленном порядке, а также письменное согласие совладельцев на перевод такого дома в жилой», — рассказала Карина Штепа.
По информации ProfiDOM.com.ua, ключевой документ в этом процессе — отчет о проведении технического осмотра дачного или садового дома с заключением о его соответствии государственным строительным нормам по установленной форме, которая была изменена постановлением КМУ 14 июня.
Этот отчет составляется квалифицированными исполнителями — специалистами по проведению техосмотра дома.
Как пояснил младший юрист Eterna Law Антон Рекун, в случае, если садовый или дачный дом соответствует государственным строительным нормам (ГСН) в отношении жилых домов (высота здания не менее 2,5 м, отсутствие разрушительных деформаций, наличие действующей системы отопления и т. д.), и это отражается в отчете, то владелец может приступать к следующему этапу оформления. А если дом не соответствует таким нормам, эксперт может дать рекомендации по устранению выявленных недостатков.
«На практике при процедуре перевода дачных домов в жилые или вообще принятия в эксплуатацию дачных и садовых домов коррупционная составляющая была неотъемлемой частью этого процесса», — рассказала Карина Штепа.
По словам юристов, даже при подаче полного пакета документов, не подкрепленных дополнительным гонораром должностному лицу, на выходе заявитель получал неаргументированный отказ. Его можно было обжаловать в суде. Но часто это было бессмысленным из-за высоких судебных издержек.
Некоторые по подсказке «советников» от ГАСКа переделывали технический отчет у специалистов из карманной коммерческой структуры, где стоимость услуги отличалась от рыночной в несколько раз. Например, в практике АК «Прайм» было несколько случаев, при которых «дополнительная стоимость» должна была составить от $4 тыс. до $20 тыс. в зависимости от вида объекта.
После того как исполком местного совета одобрит решение о переводе недвижимости в другой статус, владельцу нужно обратиться к госрегистратору или нотариусу для внесения соответствующих изменений в Госреестр вещных прав на недвижимое имущество.
Новая форма отчета теперь упрощена по сравнению с предыдущей редакцией. Вместо детального осмотра, замеров некоторых элементов здания (таких как перекрытие, пол, перегородки, лестницы, окна и другое) необходимо указывать только тип этих элементов.
Как пояснил старший юрист ЮФ «Астерс» Роман Дробоцкий, изменения, прежде всего, касаются степени детализации описания материалов, из которых построен дом, и исключают из отчета указание класса дома согласно Единому классификатору жилых домов в зависимости от качества жилья и имеющегося инженерного оборудования.
«Всего существует шесть классов жилых домов (из каких материалов, сколько лет может простоять постройка и т. п.). Но садовые дома зачастую строились гражданами хозяйственным способом (то есть своими силами и без проекта) и из подручных материалов. Поэтому в большинстве случаев такие постройки нельзя было отнести ни к одному из шести видов. Потому что одна стена у дома могла быть из кирпича, а вторая — из шлакоблока и т. п.», — рассказал Роман Дробоцкий.
Здесь и проявлялась коррупция при составлении отчета. Второй критерий — соответствие высоты помещений требованиям государственных строительных норм. Но сами строительные нормы жилых домов содержали массу дополнительных требований (освещенность и прочее).
«Сейчас появилось уточнение — достаточно, чтобы высота потолка была не меньше 2,5 м. И все», — рассказали в «Астерс».
Третий критерий остался неизменным. Это отсутствие деформаций конструкций дома, которые могут привести к разрушению постройки. Проще говоря, удостоверение надежности постройки.
Четвертый критерий — наличие отопления (что позволяет жить в доме круглый год). Здесь произошло ужесточение норм. Если раньше достаточно было продемонстрировать наличие системы отопления, то теперь добавилось слово «действующей».
«Это значит, что при проверке вас могут попросить включить систему отопления, чтобы удостовериться в ее работоспособности», — рассказал Роман Дробоцкий.
Пятый критерий — выполнение противопожарных требований. Это касается противопожарных разрывов и наличия громоотвода. Теперь наличие громоотвода не обязательно, а остались только требования по противопожарным разрывам (чтобы во время пожара могла подъехать пожарная техника, и чтобы пламя не перебрасывалось на соседние постройки).
В результате был убран ряд требований, которые не влияют на качество дома. Сейчас главное — надежность конструкции, а не из каких материалов сделан дом.
Казалось бы, процедура стала достаточно простой и прозрачной. Единственным потенциальным коррупционным риском в ней остается необходимость обращения в исполнительный комитет соответствующего местного совета, поскольку срок рассмотрения заявления о переоформлении не установлен.
В порядке определен исключительный перечень оснований для отказа в переоформлении: не все документы поданы; в них указаны недостоверные сведения; несоответствие дома критериям, предъявляемым к жилым постройкам.
Кроме коррупционной заинтересованности глав местных исполкомов Роман Дробоцкий отмечает еще одну причину отказа. Дело в том, что дачные массивы часто находятся на территории сел вокруг крупных городов. В сельской общине люди давно друг друга знают и привыкли к местной власти. А появление новых «жильцов» может изменить сложившийся баланс. Когда в селе пропишутся новые жители, они пойдут голосовать и требовать от главы сельсовета дороги (например, к своим дачам) и развития прочей инфраструктуры. Потому сельсоветы могут сопротивляться.
Правда, по словам юристов, пока не было массовых отказов. Возможно потому, что «новые» жилые дома — это дополнительные поступления в местные бюджеты налога на недвижимость.
«Люди часто не вводили дома в эксплуатацию, чтобы не платить налог на недвижимость. А чем больше домов в населенном пункте, тем больше налогов. И стоимость участков будет расти, потому что можно купить недострой или дачу и ввести в эксплуатацию как жилой дом. Поэтому в данном контексте местные власти будут заинтересованы в увеличении налоговых поступлений», — рассказал Роман Дробоцкий.