Как купить квартиру от застройщика по ипотеке в 2019 году
Пo инфoрмaции Нaциoнaльнoй энциклoпeдии стрoитeльствa ProfiDom.com.ua, пoртaл Domik.ua пoдрoбнo излoжил пoрядoк дeйствий при пoкупкe в 2019 гoду квaртиры пo ипотеке непосредственно у застройщика
Какие же документы нужно собрать, сколько придется переплатить и как долго ждать ответа банка — это все нужно знать об ипотеке потенциальному заемщику: как пошагово пройти весь путь от внутреннего решения взять ипотеку до получения положительного вердикта банка.
1. Кто может взять ипотеку на покупку квартиры в новостройке
При ипотеке, банк выплачивает застройщику всю стоимость квартиры сразу, а это немаленькая сумма. Чтобы не рисковать серьезными деньгами, финансовые учреждения выдвигают к потенциальным заемщикам ряд требований:
- возрастные ограничения: не меньше 21 года на момент взятия ипотеки и не больше 65 лет на момент ее погашения;
- обязательная прописка в Киеве (для тех, кто покупает жилье в столице);
- наличие украинского гражданства;
- трудовой стаж на последнем месте работы не менее 12 месяцев;
- хорошая кредитная история (проверить ее можно на сайте Украинского бюро кредитных историй);
- постоянный доход (в среднем он должен быть вдвое больше, чем ежемесячные выплаты по ипотеке).
Если вы оформляете ипотеку по партнерской программе, которая действует между определенными застройщиками и банками, то шансы на заключение договора выше. Подписывая партнерское соглашение, девелопер и банк декларируют уверенность друг в друге, а значит, доверяют и своим инвесторам.
2. Выбор кредитного учреждения для приобретения жилья
В августе 2019 года в Украине зафиксировано 76 финансовых учреждений, у которых есть банковская лицензия. Из них только 14 предоставляют ипотечные кредиты на первичное жилье. Активнее всего выдают ипотеку банки, у которых есть партнерские программы с застройщиками, — «Укргазбанк», «Глобус», «Кристалбанк», «Аркада» и другие. Такими программами пользоваться выгодно, потому что, во-первых, банки устанавливают меньшую ставку по кредиту, а во-вторых, можно не сомневаться в надежности застройщика — финучреждение не будет сотрудничать с сомнительным девелопером.
По запросу клиента банк обязан предоставить паспорт кредита, где детально расписано, как будет погашаться ипотека, а также, содержится информация обо всех дополнительных платежах. Внимательно ознакомьтесь с документом и обратите внимание на следующие моменты:
- первый взнос. Маловероятно, что банк выдаст вам кредит без первого взноса за жилье. Обычно, он колеблется в пределах 25-30% (минимальный первый взнос в «ПриватБанке» — 25%, «Глобусе» — 30%, а вот в «Укргазбанке» — 50%);
- процентная ставка. Средняя ставка по ипотеке на жилье в новостройке в сентябре 2019 года составляет 22,61%. Следует учесть, что в первые годы ставка может быть меньше, заметно увеличиваясь с каждым годом. Мы подсчитали: если, например, взять 500 тыс. грн на 10 лет, то за этот срок банку придется отдать вдвое больше;
- условия погашения. Существует две схемы — классика и аннуитет. В первом случае, проценты начисляются на остаток тела кредита, и в начале срока погашения платежи будут больше, чем в конце. При аннуитете, размеры платежа будут одинаковыми в течение всего срока погашения кредита;
- дополнительные платежи. Как правило, банки страхуют сам предмет ипотеки (ваше будущее жилье) и жизнь заемщика (особенно, если ипотека оформляется на срок больше 10 лет). За все это тоже придется оплачивать полисы, причем, ежегодно;
- комиссия за предоставление кредита. В каждом банке она разная, обычно в пределах 1,5-3%. Выплачивается единоразово, при оформлении ипотеки;
- штрафные санкции. До этого лучше ситуацию не доводить, но предупрежден — значит, вооружен;
- надежность банка. Безусловно, лучше всего обращаться за такими долгосрочными кредитами, как ипотека, в надежные финансовые учреждения, где есть государственный капитал («Ощадбанк», «ПриватБанк», «Укргазбанк»).
После того, как вы определили для себя топ-3 банка, зайдите на их сайты. Практически, у каждого финучреждения есть ипотечные онлайн-калькуляторы, с помощью которых можно подсчитать, сколько нужно будет платить ежемесячно и какой будет суммарная переплата по кредиту.
Обратите внимание: если вы хотите воспользоваться партнерской программой, то нужно делать просчет, именно, по ее условиям. Если такого калькулятора на сайте нет, свяжитесь с оператором, который должен детально рассказать вам об условиях программы. На основании этого, окончательно определяйтесь с банком и приступайте к следующему этапу — сбору документов.
3. Базовый пакет документов для ипотеки по партнерской программе
Необходимые для получения ипотечного кредита документы могут варьироваться, в зависимости от банка, но основной пакет остается неизменным. Итак, заемщик должен предоставить:
- паспорт гражданина Украины;
- идентификационный код;
- свидетельство о браке (если есть), а также паспорт и идентификационный код супруга/супруги;
- свидетельство о разводе (если есть);
- документы, подтверждающие доход (выписка о зарплате с места работы за 6 месяцев или справка о доходах ФОП).
4. Подача заявки на рассмотрение в банк
Собрав все необходимые документы, стоит отправить в банк заявку на получение ипотеки. Она, обычно, подается онлайн, и пусть, первичное решение банка не пугает вас: оно промежуточное и может отличаться от окончательного вердикта. Этот шаг нужен для того, чтобы сотрудник банка, который свяжется с вами после получения заявки, направил ваши действия в нужное русло — например, посоветовал улучшить вашу кредитную историю или выбрать квартиру подешевле.
Также, консультант подробно объяснит, какие дополнительные документы нужно собрать, чтобы улучшить шансы на позитивный ответ (для этой цели могут послужить документы на недвижимость или автомобиль, которыми вы уже владеете).
5. Выбор ликвидной недвижимости на первичном рынке
После всех проделанных шагов, необходимо окончательно определиться с выбором недвижимости. Тут, не стоит спешить: если, покупая квартиру за свои деньги вы можете ее продать, то с ипотечным жильем такой номер не пройдет — до полной выплаты кредита банк накладывает запрет на все операции с недвижимостью. При выборе, советуем пройтись по такому алгоритму:
- репутация застройщика. Убедитесь, что у девелопера нет замороженных или недостроенных жилых комплексов, проблемных объектов и громких судебных дел. Впрочем, если оформляете ипотеку в партнерском банке застройщика, то можете быть уверенным в последнем — банк не будет вести дела с непроверенной или ненадежной компанией, ведь он, так же, как и вы, заинтересован в успешной сдаче дома;
- законность новостройки. Проверяйте целевое назначение земли, с помощью Публичной кадастровой карты, разрешения на строительство на сайте ГАСИ, читайте форум, общайтесь с инвесторами;
- инфраструктура района. Может быть, сейчас вам ни к чему знать, где находится детский сад или школа, но к тому времени, когда вы наконец выплатите ипотеку, эти заведения могут оказаться приоритетно важными для вас. Поэтому. заранее выбирайте жилье в жилом массиве с развитой инфраструктурой;
- акции, скидки и спецпредложения. Часто, акционные цены не распространяются на квартиры, которые оформляются в рассрочку. Но, при ипотеке застройщик получает всю сумму сразу (не от вас, а от банка), поэтому, у вас есть полное право воспользоваться текущими специальными предложениями.
6. Предоставление документов, необходимых для покупки квартиры в ипотеку, в банк
Когда вы окончательно определитесь с квартирой, то должны будете взять у застройщика информационное письмо (лист) с параметрами выбранной квартиры — площадью, техническими характеристиками, информацией об этаже — и ее стоимостью. Это письмо следует приложить к тому базовому пакету документов, с которым вы отправитесь в банк.
В ходе личной встречи, сотрудник банка может попросить дополнительные залоги и поручительства, а также, потребовать присутствия на встрече второй половины, если вы состоите в официальном браке. Следует помнить, что инспектор будет обращать внимание не только на справку о доходах и кредитную историю, но также на то, как вы говорите, ведете себя и отвечаете на вопросы — в конце концов, вы планируете подписать документ о долгосрочных отношениях. Главный совет: ведите себя уверенно и честно отвечайте на вопросы, потому что, если что-то не сойдется, кредит в этом банке вы не получите ни в этот, ни в какой-либо другой раз.
7. Получение решения банка
Обычно, решение о предоставлении или отказе в ипотечном кредитовании банк принимает за 2-3 рабочих дня. Уведомляют о принятии решения потенциального заемщика по телефону, и если ответ положительный, то в этот же день предлагают подъехать подписать договор. Вы можете попросить прислать вам на почту предварительный договор и внимательно ознакомиться (а лучше, — показать юристу) до подписания.
Какие подводные камни есть в деле приобретения недвижимости в ипотеку
Перед тем как вы подпишете договор ипотечного кредитования, убедитесь, что вы в курсе следующих моментов:
- в договоре купли-продажи недвижимости, который вы заключите с застройщиком, будет обременение на квартиру — это значит, что до погашения последнего платежа по ипотеке вы не сможете совершать никаких сделок с залоговой недвижимостью — например, продавать ее или официально сдавать в аренду;
- страховать квартиру обязательно, а вот от страхования жизни можно в некоторых случаях отказаться. Но в этом случае банк может повысить ставку по кредиту;
- иногда, на бумаге цифры выглядят по одному, а на деле — по-другому. То есть, поначалу, вас может не испугать необходимость ежемесячно платить 20 тыс. грн по ипотеке, но когда вы действительно начнете их отдавать, то можете осознать, что взяли на себя непосильный груз. Поэтому, попробуйте пожить 2-3 месяца, откладывая примерно ту сумму, которую будете платить за кредит;
- большая часть застройщиков делают скидку при 100-процентной оплате жилья. И вроде бы, ипотека предусматривает эту самую 100-процентную оплату, но бывает так, что скидка в данном случае уже не предусмотрена (например, в объектах «Киевгорстроя»), так что рассчитывать на нее не стоит;
- хорошая новость — если ипотечное жилье будет вашим основным местом проживания, то государство вернет часть процентов, уплаченных за кредит.