Какая война ведется на рынке торговой недвижимости Киева?
Нeдaвний случaй с вoзгoрaниeм здaния бывшeгo цeнтрaльнoгo гaстрoнoмa нa Крещатике профильная общественность тут же отнесла в разряд бизнес-разборок. И он не единственный.
В ночь на 17 мая случился крупный пожар в одном из магазинов сети «АТБ», на Оболони, 16 июня полыхала часть территории бывшего магазина в Шевченковском районе. В ночь на 21 июня в одном из магазинов сотовой связи на проспекте Победы произошел взрыв. В помещение подбросили взрывное устройство.
И это лишь хроника пары последних месяцев. На самом деле странные происшествия в торговых точках наблюдаются уже как минимум полгода, и, что настораживает — их количество растет.
Как рассказал UBR аналитик консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий, пожары в старых, находящихся в аварийном состоянии зданиях — не новость для Киева. Таким образом бизнесмены просто «расчищают» участки под строительство новых торговых объектов.
«Но о какой-либо тенденции и тем более о войнах за помещения речь не идет. Все эти случаи единичны, причин объединять их под одну статью нет», — полагает эксперт.
По его словам, дефицита торговых площадей, который мог бы стать причиной борьбы за перспективные локации, в столице не наблюдается.
«Возьмем, к примеру, ТРЦ Lavina Mall — большинство площадей там до сих пор пустуют в ожидании арендатора. Да и в целом по рынку если и строят что-либо, то в небольших объемах. А площадки, уже введенные в эксплуатацию, пустуют. Арендодатели даже снижали цены для потенциальных постояльцев», — уверил Костецкий.
По информации ProfiDOM.com.ua, директор Украинской ассоциации поставщиков торговых сетей Алексей Дорошенко не исключает, что в некоторых случаях возгорания магазинов были не случайными.
«Но говорить о том, что ритейлеры ведут борьбу друг с другом ради перспективных локаций, не приходится в первую очередь потому, что из-за низкой покупательной способности граждан их выторги настолько мизерные, что никакая смена локации, пусть даже и самая лучшая, не поможет», — уверяет Дорошенко.
Эксперт также добавил, что сегодня многие торговцы даже сдают свои площадки конкурентам.
«Несколько лет назад такое было сложно представить, а сегодня это случается довольно часто», — добавил Алексей Дорошенко.
О том, что дефицита торговых площадок, который мог бы стать для ритейлеров причиной воевать за них, не существует, говорит и эксперт рынка недвижимости Виктор Оборский.
«Столичный рынок торговой недвижимости сегодня вполне можно назвать рынком арендатора. Предложений достаточно, но волны ажиотажного спроса на торговые площади как на стрит-ритейле, так и в составе ТРЦ сейчас нет. Поэтому у ритейлеров в целом сейчас нет причин активно бороться между собой за лучшие торговые площадки», — констатировал он.
По данным JLL, в первом квартале доля вакантных площадей в качественных торговых центрах Киева снизилась на 2,4%, достигнув 9,7%.
«Уменьшение показателя наблюдалось во всех районах Киева, за исключением Дарницкого и Деснянского, а наибольшее снижение произошло в Святошинском районе в результате постепенного заполнения ТРЦ Lavina Mall, введенного в эксплуатацию в конце 2016 г.», — прокомментировала аналитик компании JLL (Украина) Марианна Игнатьева.
Новые торговые центры, по словам эксперта, в январе-марте в Киеве не открывались, хотя до конца года в компании ожидают ввода в эксплуатацию сразу трех торговых комплексов: ТЦ «Смарт Плаза», ТРЦ Rive Gauche, «Ритейл Парк Петровка».
Впрочем, по словам Виктора Оборского, нужно разделять понятия «качественная торговая площадка» и «условно качественная».
«В Киеве есть торговые центры, которые сегодня заполнены всего на 1%, а есть и ТЦ, в которых существует лист ожидания потенциальных арендаторов», — пояснил Оборский.
По его мнению, действительно качественных торговых площадей в городе сейчас не более 20% от общего количества.
Как сообщил руководитель комитета аналитики Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Эдуард Бразас, в прошлом году на рынок вышло достаточно большое количество качественных торговых площадей, и львиная доля помещений сразу же была арендована.
На стрит-ритейле сейчас практически все качественные торговые площадки заняты, да и цены потихоньку растут, говорит Бразас. Поэтому, по его словам, борьба за качественные помещения на рынке все же идет.
«Всем хочется иметь хорошее потоковое место и зарабатывать деньги, ведь торговля сейчас чувствует себя не худшим образом. Не так хорошо, конечно, как в 2006-2007 гг., но уже и не так плохо, как полтора года назад», — подытожил Бразас.
Эксперты констатируют — за качественные торговые площадки ритейлеры борются весьма цивилизованно.
«В пожарах я бы торговцев не винил. На этом рынке все происходит достаточно обыденно и буднично — идет нормальная конкурентная борьба, — заявил Бразас. — Да, наверное, бывают и случаи с криминальной составляющей, но они не массовые».
Есть и другая версия — на рынке идет незаконное перераспределение собственности, рейдерские захваты.
Сергей Костецкий объясняет — реальные торговые войны разворачиваются в Киеве тогда, когда какой-либо из ТРЦ демонстрирует успешные показатели по прибыльности. Либо же он потенциально успешный — крупный, расположенный в хорошем месте.
«Например, как Ocean Plaza. В этом случае нередко активизируются попытки «отжать» эту недвижимость, по сути, происходит рейдерская атака. Так было с ТРЦ Sky Mall, c ТРЦ «Глобус» и рядом других. Это реальные случаи, когда в Украине происходят реальные торговые войны», — подытожил Костецкий.