Мировой опыт реновации: чем масштабнее проект, тем лучше
Пoслe принятия Гoсудaрствeннoй думoй зaкoнa o рeнoвaции oстaeтся мaлo сoмнeний в том, что она все же состоится. В какой форме и что из этого выйдет, наверняка сказать нельзя. Поэтому полезно обратиться к мировому опыту, тем более что он весьма разнообразен.
Непоколебимая ветхость
Хотя к реновации старого жилого фонда приступают пока только в Москве, потребность в ней испытывает вся страна. В постсоветские годы в градостроительной политике упор делался на освоение свободных территорий. Исторические центры городов окружались поясами новой, преимущественно маловыразительной застройки. Между тем старые районы ветшали, здесь быстро росла доля аварийного и ветхого жилья.
Согласно расчетам президента Фонда «Институт экономики города» Надежды Косаревой, сумма недофинансирования на реновацию старых районов городов уже достигла 35% ВВП. Даже за 10 лет не удастся восполнить этот пробел. При этом показатели износа жилфонда увеличиваются.
В 2007 году в Градостроительный кодекс была включена статья о развитии застроенных территорий. Но к этой законодательной новелле много претензий, ее неоднократно пытались использовать, но без особого успеха. Требуется внесение новых изменений в ГК. Но чтобы они оказались полезными, надо в том числе хорошо изучить чужой опыт.
На загнивающем Западе
Самый богатый опыт накоплен в США. Здесь с 1949-го по 1974-й реализовывался грандиозный план по реновации под названием Urban Renoval Program. Он охватывал 458 городов. За этот период переселили 2 млн семей, было осуществлено 2 100 проектов преимущественно за счет федерального бюджета (потрачено порядка $60 млрд). Было создано специальное агентство, которое наделили правом изъятия земель для нужд реновации.
Целью американской программы было сделать территории привлекательными для частных инвесторов. В США программа вызвала большой резонанс, причем далеко не всегда позитивный. В частности, критике подвергалось то, что одни девелоперы получали преимущества перед другими.
Среди прочего критики указывали на то, что многие малые предприятия на этих территориях оказались банкротами. Появилась также новая, жилищная, сегрегация: бедных селили рядом с бедными, а «цветных» — рядом с «цветными». В некоторых районах, специально созданных для переселенцев, так никто и не прижился. В итоге через 10—15 лет такие «реновационные пустоши» были снесены.
В 2010 году в США провели специальное исследование результатов Urban Renoval Program. Был сделан вывод, что, несмотря на определенные издержки, она имела позитивный характер. Выяснилось следующее: чем масштабнее реновационный проект, тем лучше.
Авторы исследования отметили и недостатки программы. Во-первых, поступления в казну от налога на недвижимость оказались меньше, чем того ожидали. Значительная часть поступлений осела в специальном агентстве и расходовалась на другие реновационные проекты, а не пополняла местные бюджеты. Например, в Калифорнии, где к реализации программы приступили в 1952 году, не смогли спрогнозировать, на сколько возрастет стоимость недвижимости. Доходы от нее росли не так быстро, как предполагали, и не в той пропорции, что привело к бюджетному дефициту.
Реновация по-азиатски
Свой вариант реновации опробовала Япония. Здесь соответствующая программа стартовала в 1986 году и охватила 22 города. Однако экономический кризис приостановил ее реализацию на десятилетие.
От американского варианта японский отличался большим участием частных компаний в реновации. Им предоставили определенные экономические льготы и свободу выбора — что строить на реновационных землях. Еще одной особенностью была большая плотность застройки.
В Японии проекты поделили на две категории: без серьезных преобразований и с кардинальной перестройкой участков. Такое деление позволило реализовывать проекты с гораздо меньшим количеством конфликтов.
Среди азиатских реноваторов и Южная Корея. Всякий, кто посещает ее столицу сегодня, и кто бывал в Сеуле хотя бы лет пять назад, не могут не видеть здесь большие перемены. В Сеуле тоже реализовывался серьезный реновационный проект. Причем предпочтение отдавалось не радикальному варианту — «все снести», а реконструкции, ремонту зданий. Для этого специально стимулировали собственников к проведению таких работ, к увеличению плотности застройки.
Вообще, для Японии и Южной Кореи характерно максимальное вовлечение собственников в процесс реновации. С этой целью создавались специальные организации, где обсуждались планы преобразования городских участков, шел поиск финансовых схем при деятельном участии властей, которые оказывали денежную поддержку реноваторам. В Японии, к примеру, открыли агентство, помогавшее собственникам недвижимости организоваться, находить общий язык друг с другом, проводить переговоры с инвесторами и строителями.
Такие меры позволили резко снизить количество недовольных. Например, при реализации проекта Roppongi Hills в Токио 80% из 500 резидентов остались жить и работать на том же месте, что и до реновации. Да и в США этому вопросу уделяли большое внимание. Подчас на заключение соглашения между девелопером и местными жителями уходило до 10 лет. И лишь когда 90% из них соглашались с представленным планом, начиналась реализация проекта…
Пора в XXI век
Какой вывод из всего вышеизложенного? Исполнительный директор Фонда «Институт экономики города» Татьяна Полиди считает, что проекты реновации в других странах продемонстрировали очевидную тенденцию к сближению позиций государства, девелоперов и граждан. Если в XX столетии был ярко выраженный тренд на изъятие земельных участков и другой собственности, когда у людей никто не спрашивал их согласия на такие меры, то теперь все обстоит противоположным образом. Увы, не в России, где по-прежнему предпочитают действовать по образцам прошлого века.
Мировой опыт свидетельствует, что реновационные проекты имеют свои плюсы и минусы. Важно найти баланс. Реновация влияет на экономику города и наоборот. Она меняет доходы и занятость, повышает или понижает цены на недвижимость, способствует росту налоговых поступлений. В реновационных районах изменяются состав жителей и инфраструктура, возникает новый спрос, причем не только на недвижимость.
Владимир ГУРВИЧ