Осенние тенденции: риэлторы ждут роста цен, аналитики — снижения
Зaкaнчивaeтся сeзoн oтпускoв, и трaдициoннo рынoк нeдвижимoсти oжидaeт oт oсeни нeкoтoрoгo oживлeния прoдaж. Говорят даже о том, что цены на квадратный метр могут вырасти. Однако большинство аналитиков сходятся во мнении, что в текущей ситуации такое повышение не только не будет для риэлторов полезным — наоборот, оно может столкнуть рынок в несколько месяцев стагнации, а разогнать его после этого сможет только еще большее снижение цен.
Повышение цены спровоцирует стагнацию
Специалисты, работающие на столичном рынке недвижимости, собрались на днях под эгидой Московской ассоциации риэлторов на традиционную ежегодную аналитическую конференцию «Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогноз», чтобы в преддверии нового сезона обсудить, как обстоят дела на рынке и к чему готовиться в ближайшей перспективе.
К сожалению, на встрече звучали в основном весьма пессимистические прогнозы.
— Я думаю, что осенью цены точно постараются повысить, — считает руководитель аналитического центра IRN.RU Олег Репченко. — Кто-то хочет чисто психологически добавить тысячу рублей за «квадрат», кто-то собирается повышать цены более ощутимо. Но вопрос в том, примет ли рынок это повышение цен?
По мнению аналитика, если продавцы попробуют все-таки повысить цены, скорее всего, повторится сценарий конца 2014 — начала 2015 годов. Тогда в силу разных причин на рынке недвижимости возник ажиотаж, который послужил сигналом для риэлторов повысить цены. Цены выросли, но уже в январе 2015 года рынок встал и стоял без движения несколько месяцев.
Однако если взглянуть на текущую ситуацию, то риэлторы имеют полное право не согласиться с уважаемым специалистом: продажи идут даже летом, все рапортуют, что их объемы растут. По мнению Олега Репченко, это происходит из-за того, что даже заявленные цены на недвижимость процентов на десять меньше, чем в прошлом году, а если учесть, что в большинстве случаев продавцы предлагают дисконт, то сегодня реально купить себе квартиру на 20% дешевле.
Если же проанализировать структуру продаж, то можно увидеть, что основные объемы реализуются сейчас в сегменте 3—5 млн руб. за квартиру, которого не было в пределах МКАД еще два года назад. Это и формирует иллюзию благополучия: продажи идут, объем сделок не хуже, чем в 2013—2014 годах.
Но все это происходит за счет демпинга: снижение либо цены, либо метража квартиры. Вот такие продажи и «делают» статистику.
Офисы пустуют
Примерно ту же картину демонстрирует и рынок коммерческой недвижимости, считает руководитель департамента инвестиционного консалтинга и оценки корпорации «РЕСКОР» Дмитрий Рощин. По отношению к 2015 году цены на офисную и торговую недвижимость снизились на 10—25%. Объем незанятых площадей для офисов составляет 17,5%, для торговых центров — 10%, хотя нормальными значениями считаются 5—6%.
Эти цифры могли быть и более устрашающими и достигать 40% для офисов класса «А», если бы в этом году не прошли три знаковых сделки. «Татнефть» купила башню «Эволюция», мэрия Москвы — башню «Око», а бизнес-центр «Евразия» перешел в собственность ВТБ. В результате около 210 тыс. кв. м ушло с рынка, и коэффициент вакантных площадей снизился.
— По нашим прогнозам вакантные площади стабилизируются в районе 15—17%, это означает, что цены будут постепенно снижаться, — уверен аналитик. — Что же касается торговых центров, то в нынешний кризис примерно на 15% снизился торговый оборот, но при этом не снизилось введение новых площадей. В этом году, например, введут около 500 тыс. кв. м, и это не будет способствовать нормализации ситуации.
По словам г-на Рощина, уже сейчас на рынке 16 млн кв. м коммерческой недвижимости, что в нынешней ситуации — избыточное количество. Это приведет к тому, что из тех бизнес-центров, которые не обладают всеми современными параметрами, клиенты будет перетекать в более современные офисы.
Уже сейчас видно, что если офисный центр заполнен более чем наполовину, то туда арендаторы стремятся, если менее — привлекательность таких центров теряется.
Достиг ли рынок дна
— Рынок вторичного жилья достиг дна по сделкам еще в июле 2015 года. То, как он поведет себя дальше, никак не повлияет на цены, — полагает руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов.
По словам специалиста, сегодня более 80% сделок совершаются со скидками от первоначальной цены в 10—20%. Поэтому от осени аналитик не ждет неожиданных сюрпризов.
— Кризис никуда не денется, цены продолжат медленное сползание, хотя обвала мы не ожидаем, — резюмирует эксперт.
Однако Олег Репченко не согласен с тем, что рынок достиг дна. По его мнению, скорее, нужно говорить не о достижении дна, а о ступеньках, по которым цены еще долго будут сползать вниз.
— Если нынешней осенью участники попытаются повысить цены, то мы увидим новую стагнацию гораздо быстрее — где-то уже к новому году, — продолжает эксперт, — рынок потребует еще большего дисконта и торга, это приведет к тому, что цены упадут еще на 10—15%. Это позволит дальше неплохо продавать, зацепив еще один пласт платежеспособного спроса.
Такое ступенчатое сползание вниз, по мнению эксперта, продолжится как минимум в ближайшие год—два, а может и дольше, учитывая, что в Москве цены на недвижимость все равно завышены в полтора—два раза. При этом на рынке сформировано огромное предложение.
— Посмотрите на нефть: она стоила до $150 за баррель, а теперь упала до $50 и особо расти не собирается, — говорит аналитик. — Вот и квадратный метр пойдет по тому же пути, просто с меньшей динамикой.
Нужна стратегия и правила игры
Основные причины того, что сейчас творится на рынке жилья, — отсутствие стратегии и эффективных институтов развития рынка, а также слабые лоббистские способности профессиональных участников рынка, уверен генеральный директор аналитического агентства «RWAY» Александр Крапин.
— По нашему мнению, в ближайшем будущем сохранятся относительно небольшие объемы ввода жилья, его высокая стоимость и непрозрачность самого рынка с точки зрения принятия инвестиционных решений и проведения исследований, — делится своими прогнозами аналитик. — При этом возрастет налоговая нагрузка на домохозяйства за счет введения института государственной кадастровой оценки и, как следствие, социальная напряженность.
По словам г-на Крапина, степень монетизации российской экономики в 2,8 раза ниже среднемировой. Конкурентным бизнес в таких условиях быть не может.
Кроме того, во многих странах мира средние ежемесячные доходы домохозяйств примерно соответствуют стоимости квадратного метра жилья. У нас этот показатель хуже, и, чтобы заработать на 1 кв. м, среднее домохозяйство должно работать 2,5—3 месяца в зависимости от региона.
Также на рынке крайне не сбалансирована система ключевых показателей, начиная с доступности жилья. В целом по России это значение в 1,4 раза ниже, чем в среднем по миру.
Наконец, рынок жилья в России славится серой арендой и часто меняющимися правилами игры. В России принято свыше 6 тыс. законов, из них порядка 1 тыс. регулируют развитие рынка недвижимости. И в этом разнообразии не сможет разобраться даже хороший юрист.
Кризис на хлеб не намажешь?
Как мы видим, аналитики в основной своей массе достаточно осторожно подходят к прогнозам. Почти все они уверены, что цены вряд ли вырастут, скорее, продолжат свое снижение, однако без обвалов.
Но, может быть, это не так уж и плохо? По крайней мере, для нас, потребителей. Ведь чем больше платежеспособных групп будет вовлечено в процесс купли-продажи жилья, тем более доступным оно будет.
А если учесть, что ключевая ставка Центробанка имеет тенденцию к снижению, и ряд специалистов считает, что уже в следующем году она может достигнуть отметки в 8%, повысится и доступность ипотеки.
Все это даст возможность девелоперам строить, а риэлторам — продавать. И пусть рентабельность бизнеса станет не такой заоблачной, как в сытые годы, у лучших продавцов все равно будет что намазать на хлеб.
Евгений ГОРЧАКОВ