Правила пользования землей изменить будет очень сложно
Сoглaснo зaкoнoпрoeкту, пoдгoтoвлeннoму в Минaгрoпрoдe, физичeскиe и юридичeскиe лица, которые сейчас имеют право постоянного пользования земельными участками, смогут переоформить их в аренду сроком на 50 лет или выкупить с отсрочкой платежа на 30 лет.
Государственные и коммунальные предприятия (кроме сельхозпроизводителей) автоматически получат право ведения хоздеятельности на участках, которые были в их постоянном пользовании. Что касается с/х производителей, то они обязаны будут, как и частные компании, переоформить землю в аренду на 50 лет.
При этом наделы, которые окажутся в хозяйственном ведении или в оперативном управлении (разновидности вещного права юрлиц) государственных и коммунальных предприятий нельзя будет отчуждать, оформлять в залог и т. д. без согласования с местными органами власти.
Земли не сельскохозяйственного назначения можно будет передавать в аренду, но только через земельные торги и не более чем на три года. Сельхозугодья, кстати, можно будет арендовать не более чем на 7 лет. При этом передача в аренду участка возможна не ранее, чем через три года со дня предоставления на него права оперативного управления или хозяйственного ведения.
Тем самым в правительстве надеются урегулировать вопрос распоряжения участками на правах постоянного пользования, чтобы исключить коррупционные риски и конфликт интересов между землепользователями и органами власти.
Согласно ст. 92 Земельного кодекса, право постоянного пользования наделом (бессрочное) из земель государственной и коммунальной собственности могут приобретать:
- государственные и коммунальные предприятия, учреждения и организации;
- организации инвалидов Украины, их предприятия (объединения);
- религиозные организации Украины (только для строительства и обслуживания культовых зданий);
- ПАО «Укрзализныця»;
- учебные заведения независимо от формы собственности;
- совладельцы многоквартирного дома для обслуживания такого дома.
Как пояснил UBR руководитель практики недвижимости Eterna Law Станислав Герасименко, граждане и юридические лица, которые не попадают в этот перечень, по закону должны были до 1 января 2008 г. переоформить право постоянного распоряжения землей, арендовав или купив эти участки.
Однако Конституционный суд признал данное положение Земельного кодекса неконституционным (решение КСУ от 22 сентября 2005 г.), а потому право постоянного пользования было фактически продлено на неопределенный срок.
«Главный фактор, который делает право постоянного пользования таким привлекательным для нынешних пользователей (не считая бессрочности использования), — разница в ставках платы за землю», — говорит Станислав Герасименко.
На правах постоянного пользования эта плата равна земельному налогу. Максимальная сумма налога, который могут установить местные власти, — 3% от нормативно-денежной оценки земли (НДО). Но для арендаторов она должна быть не меньше земельного налога и не более 12% от денежной оценки (ст. 288.5 НК). При этом в случае определения арендатора на конкурентных началах арендная плата может быть и больше 12% НДО.
Сейчас земельные участки государственной или коммунальной собственности, а также права на них (аренда, суперфиций, эмфитевзис) подлежат продаже отдельными лотами на земельных торгах, кроме отдельных исключений (ст. 134 Земельного кодекса). Право постоянного пользования продаже на земельных торгах не подлежит.
«Таким образом, вынужденное переоформление права постоянного пользования на право аренды имеет целью, прежде всего, увеличение налоговых поступлений в бюджеты за пользование земельными участками», — рассказал Станислав Герасименко.
По информации ProfiDOM.com.ua, другим важным следствием принятия законопроекта должно стать снижение коррупционной составляющей во время «бесплатного» выделения земельных участков лицам, которые сейчас имеют такое право (в отличие от процедуры продажи прав на земельных торгах).
Еще одним интересным следствием замены права постоянного пользования правом собственности или правом аренды будет увеличение способности к обороту прав на землю (отчуждение, наследование, передача в пользование третьим лицам, использование в качестве залога и т. п.).
«С учетом ранее вынесенного решения Конституционного суда и ожидаемого безумного сопротивления со стороны аграрного лобби и других существующих постоянных пользователей перспективы принятия законопроекта выглядят не очень радужными», — считает руководитель практики недвижимости Eterna Law.