Сервисные апартаменты: плюсы и минусы нового формата
Нe тaк дaвнo в Мoсквe пoявился нoвый фoрмaт жилья — aпaртaмeнты с высоким уровнем сервисного обслуживания. Некоторые эксперты, впрочем, сомневаются в жизнеспособности этого вида недвижимости, называя его в лучшем случае «нишевым продуктом». Защитники сервисных апартаментов, напротив, говорят о том, что будущее как раз за подобными предложениями: они дадут новый уровень комфорта как владельцам, так и арендаторам.
Свои «за» и «против» концепции сервисных апартаментов высказали ведущие игроки рынка недвижимости на VI Командной дуэли Мечтателей и Реалистов, которая на днях состоялась в столице.
Рынок будет «против»
Главные аргументы скептиков связаны с финансовой составляющей. Во-первых, аренда сервисных апартаментов предназначена для очень узкого круга людей. Если в сегменте продажи апартаментов их доля составляет всего 25—30%, то в аренде их еще меньше. По всей видимости, это те, кто не хочет зарабатывать на простом вкладе в Сбербанке, язвят противники прогресса, утверждая, что арендный бизнес в Москве нерентабелен.
— Доходность от этих инвестиций составляет максимум 5% в массовом сегменте, а в элитном — в среднем 3—4%, — делится подсчетами Денис Попов, управляющий партнер Contact Real Estate. — Доходы от сдачи в аренду таких апартаментов очень невелики, и подобный шаг девелоперов является скорее вынужденной мерой.
По словам эксперта, если бы вдруг появилась возможность быстро и недорого перевести апартаменты в жилье, то почти все девелоперы пошли бы по такому пути.
Во-вторых, персонификация в сфере услуг очень важна: необходимый уровень обслуживания может обеспечить только тот, кто знает все привычки своего клиента. А вот постоянная смена лиц обслуживающего персонала вряд ли будет способствовать комфорту потребителей высшего ценового сегмента.
Да и потом, сервис большинства покупателей элитной недвижимости уже давно организован — собственно, запросов на него от покупателей практически не поступает. Вероятно, во многом причиной этому является то, что так или иначе он существует во всех элитных жилых домах, а не только в апарт-комплексах, утверждают эксперты.
И в-третьих, существенным препятствием на пути распространения сервисных апартаментов может стать неудобность управления объектом, который находится в собственности сразу нескольких лиц. Например, многие западные сервисные компании предпочитают заключать договор на обслуживание только с одним институциональным инвестором. Компании же, предлагающие апартаменты с сервисным обслуживанием, часто де-факто дают возможность жильцам пользоваться услугами соседнего отеля: фитнесом, СПА и т.д.
Весь мир голосует «за»
В то же время убедительной выглядит и противоположная точка зрения на развитие формата, поддержанная большинством голосом дискуссии. Основная доля аргументов «за» лежит в сфере западного опыта и прогнозов, на нем основанных.
— У нас сейчас самое время появиться этому сегменту, — убежден генеральный директор Point Estate Тимур Сайфутдинов. — Гонконг, Сингапур, Париж — многие города мира, следуя американскому опыту, развивают сервисные апартаменты в зданиях, которые находятся в центре мегаполисов. В Европе такой рынок возник в 60-х годах прошлого века, мы же отстаем лет на шестьдесят.
В Испании апартаменты — это чисто коммерческая недвижимость, предназначенная для сдачи в аренду, в них никто не живет. Российская традиция сдачи в аренду квартир, по мнению генерального директора NAI Becar Apartments Александра Самодурова, рано или поздно уйдет с рынка. А вот при сдаче в аренду апартаментов на длительный срок сервис просто необходим.
Более того, если дополнительные услуги будут оказаны разным персоналом (как это и предполагается в обсуждаемом формате), то это поможет избежать высокообеспеченным семьям зависимости от пусть и хорошего, но зачастую чересчур дорогого персонифицированного сервиса.
Оператор услуг вполне может справиться с тем, чтобы обеспечить и безопасность, и надежность при стандартизированном качестве. Благодаря такому решению не появится необходимости в ненужных отношениях с персоналом — ни краткосрочных, ни долгосрочных. Более того, есть основания полагать, что такие услуги уже в ближайшем будущем будут полностью автоматизированы.
— Искусственный интеллект — это реальность, в которой мы будем жить буквально через несколько лет, и сервисные технологии будут зашиты в инженерию наших домов, и не только элитных, — полагает Анастасия Могилатова, генеральный директор Welhome. — Это наш завтрашний день, который вот-вот наступит.
Преимуществом сервисных апартаментов перед арендой квартир является и налогооблагаемая база. Поскольку статус сервисных апартаментов — гостиничный комплекс, а их арендаторы, как правило, — юридические лица, то расходы, которые те несут по аренде гостиниц для своих сотрудников, списываются на затраты. Таким образом, налогооблагаемая база снижается. Если же юрлицо платит за аренду квартиры для своего сотрудника в жилом доме, то это является выплатой, с которой должны уплачиваться ЕСН и подоходный налог.
Наконец важно, что даже госкомпании начали внедряться в рынок арендных апартаментов: в частности, недавно таким инвестором выступило АИЖК, став владельцем значительного объема апартаментов в столице с целью их последующей сдачи.
Несмотря на понятный скепсис многих экспертов, связанный с распространением формата сервисных апартаментов в России, такие предложения уже появляются на рынке, пусть пока и в небольшом количестве. А вот приживется ли у нас «стандартизированное качество», будет ли оно соответствовать заявленному, останется ли оно лишь в элитном сегменте — это вопросы, которые пока остаются без ответов. Думается, что ненадолго.
Ольга ЧУДИНОВА