Обзор рынка коммерческой недвижимости в III квартале 2016 г.: осторожный оптимизм
Скoрoсть, с кoтoрoй вeдeтся стрoитeльствo кoммeрчeскoй нeдвижимoсти, при нeдoстaтoчнoй прoдумaннoсти кoнцeпций oстaвляeт экспeртoв в нeдoумeнии: кoгдa жe кaчeству прoeктoв нaчнут удeлять дoлжнoe внимaниe?
Oфиснaя нeдвижимoсть
Начнем с позитивного: в III квартале 2016 года по-прежнему медленно заполнялись вакантные помещения. Доля пустующих офисных помещений в Москве составила 17,3%, что составляет 2,8 млн кв. м из 16,2 млн кв. м общего объема офисов.
Поглощение и новое строительство
Данные предоставлены компанией Cushman & Wakefield
Спрос на старые офисы выше, чем новое предложение, отмечают эксперты: с января 2016 г. объем нового строительства составил 257 тыс. кв. м, а поглощения — 445 тыс. кв. м.
Причем такое происходит только в классе А, между тем класс В демонстрирует отрицательную динамику. Это свидетельствует о следующем: компании используют момент, когда арендодатели выставляют наиболее привлекательные условия, чтобы повысить качество своих офисов.
Поглощение по классам (поквартально)
Данные предоставлены Cushman & Wakefield
По данным Cushman & Wakefield, аренда класса А в среднем составляет $451, в классе В цена — $224 за 1 кв. м.
Порядка 1 млн кв. м офисных помещений сейчас находятся в разных стадиях возведения, тем не менее процесс строительства идет замедленно, поэтому введение этих объемов в эксплуатацию потребует минимум три года, полагают эксперты. При сохранении благоприятных условий ситуация с вакансиями, вероятно, может выправиться, но это займет определенное время.
Причиной низкого ввода стало, во-первых, большое количество отложенных проектов (новые очереди уже существующих бизнес-парков и деловых центров перенесены к вводу на 2017 и 2018 годы), во-вторых – перепрофилирование части площадей БЦ в формат апартаментов, объясняет управляющий партнер компании Praedium Александр Ошурко.
По такому пути пошли МФК «Савеловский Сити», БЦ «Большевик». Смена формата тоже поспособствовала некоторому снижению вакансии в офисном сегменте.
Как считает коммерческий директор Департамента коммерческой недвижимости компании MR Group Александр Сурменев, требования арендаторов растут, и многие из них делают выбор в пользу покупки в сравнении с арендой, что, по мнению эксперта, является стратегическим и дальновидным решением.
Рынок офисной недвижимости северной столицы в текущем году почти удвоился по сравнению с 2015 годом, показав рекорд — 250 тыс. кв. м. Подобные показатели фиксировали в 2011 и 2012 гг.
Основные арендаторы офисных помещений — компании из сферы IT и так или иначе связанные с нефтедобычей. Чистое поглощение в III квартале 2016 г. достигло 55 тыс. кв. м. Таким образом, итоговый показатель за три квартала стал выше результата 2015 г. в целом, составив 187 тыс. кв. м в первом и 137 тыс. кв. м — во втором случае.
Чистое поглощения офисных площадей в Санкт-Петербурге (объем)
Данные предоставлены JLL
Итогом повышенного интереса к офисам стало снижение доли свободных площадей и в классе А (8,5% против 7,3% за квартал), где тенденция к сокращению показателя просматривается последние семь кварталов, и в классе B (12,6% против 11,1%), где начиная с 2014 года эксперты наблюдали непрерывное увеличение объема свободных помещений.
В связи с вводом нескольких БЦ, в том числе и наиболее крупного бизнес-центра Fort Tower площадью около 26 тыс. кв. м, прогнозируется незначительное увеличение вакансии.
Доля вакантных офисных площадей в Санкт-Петербурге по классам
Данные предоставлены JLL
В целом в классе А пустует порядка 60 тыс. кв. м, вакансия класса B — 230 тыс. кв. м, суммирующихся из некрупных помещений, поэтому существует нехватка крупных блоков в качественных проектах размером от 1 тыс. кв. м, которые можно снять в аренду прямо сейчас.
Ставки аренды в III квартале существенно не изменились: в классе А в среднем она равна 1 586 руб. за кв. м в месяц, а в классе В — 1 135 руб. за кв. м в месяц (учитывая НДС и операционные платежи). Согласно прогнозу специалистов, в будущие периоды возможен некоторый рост цен.
Офисный рынок Санкт-Петербурга (арендные ставки)
Данные предоставлены JLL
III квартал пополнил рынок северной столицы всего двумя БЦ класса В: Office L27 с арендопригодной площадью 8,5 тыс. кв. м и БЦ на Арсенальной улице, 66, где сдается 7,8 тыс. кв. м.
Выход всех объектов, заявленных на IV квартал, пополнит офисный рынок примерно 200 тыс. кв. м, а общая сумма площадей преодолеет рубеж в 3 млн кв. м.
Офисные площади в Санкт-Петербурге (ввод)
Данные предоставлены JLL
Складская недвижимость: Московский регион
В Подмосковье III квартал дал рынку складов увеличение в три раза, в сопоставлении с ситуацией год назад, а суммарно с начала года упал на 14% — до 614 тыс. кв. м.
Наиболее значимые объекты, ввод которых произошел в III квартале: 100 тыс. кв. м в индустриальном парке «Южные Врата», 85 тыс. кв. м в «Логопарке Север-2» и 23 тыс. кв. м в логистическом парке «Сынково».
Новое предложение и спрос
Данные предоставлены JLL
Сделок в складском сегменте стало меньше на 40%: за три квартала был реализовано всего 616 тыс. кв. м. В то же время объем свободных площадей достиг максимального показателя — 13,6%. Таким образом, в Подмосковье пустует порядка 1,7 млн кв. м складов.
За последние два-три года заметно увеличился объем строительства складов формата build-to-suite, что в определенной степени позволяет минимизировать коммерческие риски девелопера и обеспечивает полное соответствие инфраструктуры и ключевых характеристик объекта нуждам заказчика, полагает Партнер и Директор по развитию УК «ИТКОЛ» Игорь Кабатов.
Уровень арендных ставок и вакансии
Данные предоставлены JLL
Существенное увеличение объема ввода складов произошло в Санкт-Петербурге: если сопоставить с тем же периодом 2015 г., то рост составил 152,5 тыс. кв. м против 61,8 тыс. кв. м.
Суммируя данный показатель с анонсированными на последний годовой квартал новыми проектами площадью 61,9 тыс. кв. м, мы увидим прирост за текущий год в размере 214 тыс. кв. м. — показатель на 56% выше результатов 2015 г. и почти в два раза — заявленного ввода в 2017 г.
Реализовано было только одно складское здание от компании Wurth (13,9 тыс. кв. м). Всего в Санкт-Петербурге в настоящий момент имеется порядка 2,72 млн кв. м качественных складских площадей.
Самыми заинтересованными арендаторами по-прежнему являются торговые операторы (36% от общего объема сделок в данном сегменте по результатам I—III кварталов текущего года) и логистические компании (35% соответственно).
Запрашиваемые арендные ставки в качественных складских комплексах Петербурга прежние и достигают 450—500 руб. за 1 кв. м в месяц (с учетом НДС и операционных расходов).
Тенденцией данного сегмента специалисты называют строительство распределительных центров. Таких проектов в общей структуре рынка класса А и В порядка 10%, а суммарный объем введенных в 2016 году площадей достиг 138 тыс. кв. м.
Торговая недвижимость: Москва
С июня по сентябрь столичная торговая недвижимость существенно пополнилась: ввод увеличился в 2,4 раза по сравнению с предыдущим кварталом, достигнув 283,2 тыс. кв. м арендопригодной площади. С начала года суммарно рынок подрос на 478,2 тыс. кв. м, что на 25% больше прошлогодних итогов за аналогичный период времени.
Основные объекты, введенные в 3 квартале 2016 г.
Данные предоставлены NAI Becar
Примечательно, что основная часть проектов открылась с низким уровнем заполняемости: к примеру, при запуске ТРЦ «Рига Молл» там работали только якорные арендаторы, под размещения которых отведено порядка 50% площадей, утверждают эксперты.
Напротив, лучший показатель по закрытию вакансии продемонстрировал ТРЦ «Океания», открывшийся в III квартале 2016 г. В нем на тот момент функционировали более 55% арендаторов, при этом были подписаны договоры на 75% площадей. По данным на ноябрь 2016 г., договоры в ТЦ подписаны уже на 95% площадей, делится информацией директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Александр Шибаев.
Сейчас вся маркетинговая активность ТЦ направлена на повышение посещаемости и на увеличение среднего чека. А вот к кардинальным качественным переменам в объектах собственники, как правило, еще не готовы — по мнению Александра Сурменева, исключение составляет «Энка» с своими ТЦ.
Решение о перепрофилировании и о новых коммерческих условиях с арендаторами чаще принимают собственники, которые открылись в начале кризиса или сегодня, поскольку у них гораздо больше мотивации к адаптации под рынок.
Данные предоставлены NAI Becar
В целом по рынку уровень вакансии в торговых центрах Москвы неумолимо растет, увеличившись на 7,9% относительно 2 кв. 2016 г. — это 12,0% от всего объема площадей.
Средняя арендная ставка снизилась за квартал на 5,5% и составила 38,3 тыс. руб./кв. м/год. Аналитики отмечают понижение верхней границы ценового диапазона. Для якорных арендаторов цена также снизилась на 5,6% — до 13,2 тыс. руб. кв. м/год.
Крупнейшей сделкой отчетного периода стала аренда 4,8 тыс. кв. м в ТРК «Золотой Вавилон» для магазина сети «Hamleys».
До конца года возможен ввод в эксплуатацию еще порядка 200—250 тыс. кв. м в «Бутово Молл», «Атлас Парке», «Новомосковском», «Галеоне», Babystore, 4DAILY и т.д.
При этом сроки завершения ряда проектов с ранее заявленным вводом в текущем году перенесены на следующий год-два.
Эксперты отмечают такое немаловажное событие, как запуск Московского центрального кольца (МЦК) в сентябре 2016 г., в результате чего в городе появилась 31 новая железнодорожная станция. Некоторые из них находятся вблизи крупных московских ТРЦ, при этом станции Балтийская и Дубровка позволяют пассажирам непосредственно попасть в торговый центр (в ТЦ «Метрополис» и ТЦ «Мозаика» соответственно).
Предполагается, что сокращение времени в пути до ТРЦ, расположенных в шаговой доступности до станций МЦК, позволит им привлечь дополнительную покупательскую аудиторию, что позитивно отразится на товарообороте арендаторов. Помимо этого, рядом с некоторыми ТПУ заявлено строительство крупных объектов торговой недвижимости.
Поблизости от МЦК расположены: ТРЦ Метрополис (ст. Балтийская), «Мозаика» (Дубровка), «Гагаринский» (Площадь Гагарина), «Афимолл Сити» (Деловой Центр), «Город» на Рязанском проспекте, «Капитолий» и «РИО» на Севастопольском (Крымская), «Хорошо» в Хорошево, «Золотой Вавилон Ростокино» в Ростокино, «Авиапарк» (Зорге).
В северной столице доля свободных площадей в торговых центрах увеличилась до 6,9%, что стало самым большим показателем с 2011 года. Причину эксперты усматривают в вводе суперрегионального ТРЦ «Охта Молл» (78 тыс. кв. м) и новой очереди районного ТРК «Порт Находка» (10,9 тыс. кв. м). Общий прирост площадей достиг 88,9 тыс. кв. м. при суммарном объеме 2,25 млн кв. м.
Основную активность проявляют ритейлеры одежды, наблюдается интерес от сегментов, связанных с модой, красотой и здоровьем, а также предприятий общепита и сетевиков.
Впервые с 2003 года здесь не ожидают ввода новых ТРЦ, но при этом обеспеченность торговыми площадями по-прежнему высока: 430 кв. м на 1 тыс. жителей.
Street Retail: Москва
Доля пустующих площадей на главных торговых улицах Москвы снизилась за III квартал до 10,2%. Самый низкий уровень вакансии продемонстировали Мясницкая и Патриаршие пруды (5,6% и 6,8% свободных помещений соответственно).
Аналитик рынка торговых площадей и инвестиций компании JLL Екатерина Андреева связывает рост заполняемости вакантных площадей в стрит-ритейле с позитивными изменениями в потребительском секторе и увеличением розничного товарооборота в России с начала 2016 года. Ритейлеры постепенно научились работать в новых условиях, резюмирует эксперт.
Кроме того, заполнению свободных помещений благоприятствует реконструкция центральных улиц из-за увеличения трафика.
Наиболее ярким примером здесь является Новый Арбат, где после проделанных работ по обустройству улиц уровень вакансии снизился вдвое — с 16,2% до 8,5%, а средняя ставка аренды, наоборот, возросла с 95 тыс. до 100 тыс. руб. за кв. м в год.
На центральных магистралях, популярных несколько лет назад, доля вакантных мест стремительно увеличивается. Не последнюю роль в этом играет развитие ситуации с парковкой в центре города.
Следует обратить внимание и на снижение цен, связанное с упадком спроса «в среднем по больнице». Оно продолжится в ближайшие полгода, полагает член генерального совета общероссийской общественной организации «Деловая Россия» Алексей Семин.
Спрос на мелкие помещения сегодня высокий, а количество предложений, наоборот, очень ограничено, отмечает генеральный директор «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» Лена Серенко.
Среди наиболее активных арендаторов мелкого стрит-ритейла эксперт называет аптеки, которыми востребованы помещения 70—100 кв. м и развивающиеся алкогольные сети — они интересуются площадями до 100 кв. м.
В то же время продуктовый ритейл уже прошел этап бурного роста: сегодня сети очень придирчиво выбирают помещения и торгуются по арендным ставкам и размеру арендных каникул.
На московском рынке street-retail в центре преобладают рестораторы, на которых приходится 31,3% в структуре арендаторов в центральной части города.
Санкт-Петербург
Максимальные арендные ставки на центральных торговых коридорах Санкт-Петербурга, привычные преимущественно для Невского проспекта, выросли с июня по сентябрь с 12 тыс. до 13 тыс. руб. за 1 кв. м (с учетом НДС).
Арендные ставки Старо-Невского проспекта тоже подросли, достигнув планки 6 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц (с учетом НДС) против 5 тыс. р. за 1 кв. м в предыдущий период.
Ставки аренды – street retail, Санкт-Петербург
Данные предоставлены JLL
Рост ставок аренды привел к увеличению числа свободных площадей — до 7,1% к концу III квартала. Эксперты связывают это со сменой профиля торгового коридора: арендаторы обувных брендов теперь предпочитают снимать площади в торговых центрах. Опустевшие помещения заполняются сетевыми и несетевыми кафе и ресторанами.
Доля вакантных площадей и диапазон ставок аренды на основных торговых улицах Санкт-Петербурга по итогам III квартала 2016 г.
Торговый коридор
Доля вакантных площадей в III квартале
Уровень арендных ставок, руб. за 1 кв. м в месяц (вкл. НДС)
Минимум
Максимум
Невский проспект, основная часть
3,5%
7 500
13 000
Старо-Невский проспект
11,4%
2 500
6 000
Большой проспект П.С.
7,0%
2 500
5 000
Средний проспект В.О.
4,9%
1 800
4 500
6-7 линии В.О.
8,9%
2 500
5 000
Каменноостровский проспект
5,0%
2 500
5 000
Владимирский проспект
10,3%
2 900
5 000
Московский проспект
5,7%
2 000
6 000
Садовая улица
10,1%
2 000
5 000
Б. Конюшенная улица
11,4%
3 500
9 000
Данные предоставлены JLL
Число закрытых торговых помещений на центральных торговых магистралях Санкт-Петербурга первый раз за год стало на 10% больше открытых. Закрывались в основном магазины продуктов — 15%.
В целом III квартал текущего года намекнул на улучшение ситуации в отдельных сегментах, где пока нет бурного роста, но нет и падения. Однако до того, чтобы назвать ситуацию позитивной, пока довольно далеко.
Подготовила Ольга ЧУДИНОВА
Фото: fotki.yandex.ru