Рынок наемного жилья: башкирский, сибирский и калужский опыт
Выступaя нa IV Всeрoссийскoм сoвeщaния пo рaзвитию жилищнoгo стрoитeльствa, глaвa Минстрoя Рoссии Миxaил Мeнь в кaчeствe важной задачи отметил необходимость развития сектора арендного жилья. Однако, по его словам, государство пока не предпринимает здесь активных мер, поскольку не знает, как поведет себя этот рынок, насколько людям будет интересно арендовать, а не покупать квартиры или дома. Поэтому сначала следует лучше изучить ситуацию, а уж затем предпринимать шаги в этом направлении, резюмировал глава Минстроя.
Аренда с выкупом в собственность
Чтобы помочь министерству поскорее изучить ситуацию, мы решили сегодня рассказать о том, как в настоящее время развивается рынок арендного жилья в стране. Уже немало регионов накопили определенный опыт по его формированию. А начнем мы наш краткий обзор с Башкирии.
Как рассказывает директор республиканского Фонда развития жилищного строительства Григорий Невостроев, руководство республики поставило задачу в течение 5—6 лет ликвидировать очередь нуждающихся в улучшении жилищных условий. А это 89 тыс. семей, которым требуется 4,5 млн кв. м жилой площади.
Когда думали, как можно решить эту проблему, то вышли на несколько узловых точек. Очередники обладают низким платежеспособным спросом: это примерно 10—12 тыс. руб. на человека, которые они в состоянии ежемесячно тратить на решение своих жилищных проблем. Этих денег преимущественно хватает лишь на оплату аренды. В итоге поняли, что нужны новые программы, которые бы увязывали возможности строителей и нуждающихся в жилье жителей.
Строители не могут до бесконечности снижать себестоимость, поэтому требуется максимально удешевить процесс строительства, делает вывод Григорий Невостроев. Для этого специалисты фонда нашли площадки для строительства на них социального жилья. Приятно удивило то, что к проекту проявили интерес федеральные застройщики. Если правильно скомпоновать предложение, то оно может быть интересно многим.
Вторая тема, без которой невозможно запустить эту программу, это поддержка граждан. Понятно, что в плане покупки жилья для многих нынешний уровень цен является просто неподъемным. В Башкортостане пришли к пониманию того, что наряду с продажей квартир должна быть сформирована программа их аренды. Арендная плата идет в том числе и на строительство новых домов.
По желанию арендатора фонд предоставляет ему опцию выкупа со временем этого жилья, поскольку большинство людей в нашей стране все же предпочитают иметь его в собственности.
С этой целью в 2014 году в Башкортостане был запущен механизм накопления средств, который должен гармонично работать с арендной программой. Этот инструмент дает возможность человеку копить деньги на первоначальный взнос, а на выкуп квартиры целиком используется льготная ипотека.
Получается, что программа, которая позволяет обеспечивать очередников жильем, — это его аренда с последующим выкупом. Не для всех она подходит, у некоторых нет возможности приобретать квартиры даже на льготных условиях. Но примерно 15—20% новоселов готовы на постоянной основе проживать в квартирах на условиях аренды, констатирует Григорий Невостроев.
Аренда хорошо, а собственность лучше
Свой вариант развития рынка развивают в Ханты-Мансийском автономном округе. Как рассказала первый заместитель Департамента строительства ХМАО Диана Саворовская, этим вопросом здесь начали заниматься с 2012 года, когда еще не было законодательства об арендном жилье. Поэтому в округе были утверждены собственные нормативно-правовые акты и разработана концепция развития арендного жилья.
В ее рамках сформулированы три основные задачи: создание экономических стимулов для строительства доходных домов, формирование стандартов на этом рынке и снижение арендной платы.
Были внедрены стимулы для строительства арендных домов и прокладки инженерных сетей к ним. Кроме того, компенсируются затраты застройщиков на переселение граждан из ветхого и аварийного жилья. Это позволяет освобождать земельные участки под новое строительство.
Что же дала программа? Сегодня в ХМАО построено три доходных дома общей площадью 17 тыс. кв. м, в которых расположены 354 меблированные квартиры — от студий до 1—3-комнатных. В 2016 году завершится строительство самого большого доходного дома в Сургуте площадью 12 тыс. кв. м на 250 квартир.
Стоимость всего проекта сегодня составляет 2,2 млрд руб., причем все деньги — привлеченные. При этом все дома имеют развитую инфраструктуру, а их загрузка колеблется от 91 до 98%. Жильцами являются преимущественно бюджетники — врачи, учителя. Поэтому летом загрузка снижается, поскольку многие северяне уезжают в длительные отпуска. А осенью, с их приездом, она вновь возрастает.
А вот так выглядит прайс-лист на аренду жилья в этих домах. Средняя цена составляет 362 руб. за 1 кв. м в месяц. Как признает Диана Саворовская, это недешево. Плата за 1-комнатную квартиру — 18,6 тыс. руб., за 2-комнатную — 19,6 тыс., за трехкомнатную — 23 тыс. руб.
Было проведено исследование среди жителей округа на предмет того, как они относятся к арендному жилью. Выяснилось, что они готовы его снимать, но лишь какое-то время, а в конечном итоге все же хотели бы жить в собственных квартирах и домах.
Но пока жилье в доходных домах выкупать запрещено, поскольку в них расположены только арендные квартиры. Создавать же «чересполосицу» арендаторов и собственников в рамках одного домовладения в ХМАО признано нецелесообразным.
Способ хорошо жить в старости
Но, пожалуй, самый интересный, с нашей точки зрения, опыт накоплен в Калуге. Директор корпорации «Русская недвижимость» Игорь Горских рассказал, что в развитых экономиках доля арендного жилья колеблется от 30 до 70%, в России — менее 10%. Это связано с отсутствием масштабных инвестиций в данный сектор.
Сегодня владельцами арендных квартир являются преимущественно представители среднего класса или, как их называет г-н Горских, инвесторы-любители. Большинство тех, кто сдает свою жилплощадь, хотят иметь дополнительный доход, чтобы обеспечить себя в старости. Однако отдача от сдачи квартир в наем не так уж и высока, она не превышает нескольких процентов годовых, то есть это далеко не самый доходный бизнес. Впрочем, большинство людей просто не знают о каких-то иных возможностях заработать.
Но если рассматривать арендное жилье как инвестиционный продукт, то здесь доходность в 2—3% недостаточна. Поэтому в Калуге была поставлена задача увеличить доходность, достигнув показателя в 8—10%. По словам Игоря Горских, участникам данного проекта удалось на практике доказать, что это реально.
Было разработано несколько стандартов арендного жилья и проведен анализ того, кто является его потребителем. Как объясняют специалисты, доходный дом должен быть спроектирован без ненужных излишеств, которые сильно влияют на удорожание строительства, и, главное, правильно расположен. При этом он должен быть цельным комплексом, то есть предназначен только для аренды. Иначе им будет трудно управлять.
Важная задача — довести уровень заполняемости наемного дома до 98%: в этом случае нужная доходность практически гарантирована. Кроме того, следует держать расходы по управлению домом в определенных пределах. Необходимо всячески снижать износ дома, иначе текущие ремонты способны уничтожить всю доходность. А сами ремонты следует проводить не чаще одного раза в пять лет.
Улучшить экономику этого бизнеса способна сегментация доходных домов. Для разных категорий арендаторов должны быть предназначены разные дома. Например, экспатам без семьи подходят маленькие студии, для молодых семей — жилье эконом-класса, а менеджеры компаний часто селятся в коттеджных поселках. Большую перспективу имеет специальное жилье для пенсионеров, на Западе оно весьма популярно.
Проанализировав соотношение средних зарплат, пенсий и арендных ставок в стране за последние 20 лет, калужские эксперты пришли к выводу, что арендная плата за 1-комнатную квартиру равнялась половине заработной платы в регионах, и эта тенденция сохранится в будущем.
Поэтому инвесторам предлагается (а инвестор, напомним, это будущий пенсионер, который заранее думает о том, как он будет жить в преклонном возрасте) говорят: если желаете по выходу на пенсию жить на том же уровне, что и сейчас, надо иметь хотя бы две сдаваемых в аренду квартиры, а лучше — больше. Поэтому и квартиры в таком доме продаются блоками: по четыре, по восемь и т.д.
Чтобы инвестировать сразу в несколько квартир, требуется солидная сумма, найти ее способны немногие. Поэтому совместно со Сбербанком разработан продукт — ипотека на четыре квартиры. Но оговоримся: пока все эти проекты носят частный характер, а государство в лице местных властей оказывает им преимущественно моральную поддержку.
Поскольку проект коммерческий, то, чтобы понять, стоит ли входить с ним в новый город, целесообразно проанализировать местные расценки на арендное жилье в нем. Базовая сумма — 400 руб. за кв. м в месяц, поскольку доходный дом должен по определению приносить определенный доход. Городов, где сложилась такая ставка, в России от 30 до 50. Вот в них-то, по мнению Игоря Горских, в первую очередь и следует развивать рынок арендного жилья.
Пора задуматься
Этот опыт интересен прежде всего тем, что в нем сделана попытка не просто строить арендное жилье, а делать это с привлечением специализированных инвестиционных финансовых инструментов.
К сожалению, пока об этом в России задумываются явно недостаточно, но без коллективных вложений такое дело сдвинуть нереально. За рубежом есть такие механизмы, например трасты недвижимости. И мы могли бы адаптировать их для своих условий.
Подобные финансовые механизмы могли бы быстро завоевать в России популярность, учитывая то, как сильно у нас любят инвестировать в недвижимость. Конечно, это не совсем привычные для нас инвестиции. Но если они окажутся выгодными и надежными, то рынок наемного жилья, полузабытый в России с дореволюционных времен, может стать одним из самых привлекательных.
Так что пора вместе поразмышлять на эту тему.
Владимир ГУРВИЧ